ふと、電車の中づり広告を見ると、分譲マンションの広告があった。「3380万円～/月々6万円から」という数字が書いてある。
ぎょっとした。返済に50年。なんでそんなものが成り立つのだろうか？？
この不思議なローンは、住宅金融支援機構が始めた「フラット50」という仕組みを利用して提供される。フラット50は最長50年の固定金利で借りられる住宅ローンで、「長期優良住宅」に認定された住宅を取得する場合に利用できる。
借り入れの条件は、申し込み時に満44才未満で、完済時に満80才未満というもの。親子リレー返済の場合は、親が満44才以上でも借りられる。従来あったフラット35の返済期間拡大版である。
30才で借りても80才まで借金を返さなければならない50年ものローンがどうして成り立つのだろうか？そんな先まで人生のレールが約束されている人がそんなにいるのだろうか？貸し倒れになってしまったら、銀行は回収不能な不良債権の山を抱えてしまう。固定金利の契約を結んだあとで金利が上昇してしまったり、通貨価値が減少すれば、膨大な含み損が積みあがることになる。銀行は、そんな間抜けな貸し付けは自力では行えないし、行わない。
実は、50年もの長期間のローンを民間の銀行が責任をもって貸すというわけではないのである。住宅金融支援機構という国の出先機関が、勝手に納税者にリスクを負わせて公庫から金を貸してしまえ、という話になっている。昨今の住宅市場で間抜けな貸し付けのリスクを負っているのは、銀行ではなく納税者なのである。
リスクに見合った金利を設定しないと銀行の事業は成り立たない。銀行業にとって低い金利で貸し付けることは、他の商売でいえば商品を安売りすることに相当する。事業性を損なうほどの安売りをしたら、銀行はつぶれてしまう。ところが、そんな安売りも政府がやるならできてしまう。事業に失敗しても納税者に転嫁してしまえばよいからだ。
競合する商品を国に安売りされる銀行は本来なら反対しそうなものだが、なぜ反対しないだろうか？銀行は、国の制度にぶら下がって抱き合わせで追加のローン契約を得ることができるようになっているからである。
政府は、銀行に不当に値下げした商品と抱き合わせてローンを独占的に売る権利をプレゼントしているる。だから、銀行はまず自分たちが貸し付けた分を回収すればよい、最後にグズグズになった債務者から取り立てるのは住宅金融支援機構、つまり、国である。仮に取り立てに失敗したとしても、銀行にとっては知ったことではない。
後になって不良債権を抱えるのは納税者だ。そのときには、不良債権は雪だるまのように膨らんでしまっているだろう。
このローンは「長期優良住宅に認定された住宅を取得する場合」だけ適用される。つまり、国が認定した基準を満たす場合だけ優遇される制度だ。基準を満たせば長期間にわたって資産価値が維持されるだろうという話になっている。だｇあ、それが真の見込みならほっといても消費者は喜んで買うだろう。そして、銀行もその担保性を認めて自発的に金を貸すだろう。
価格は本来なら市場における自由競争の中で決まるはずのものだ。本来なら、売れるはずのないもの、市場で自然に売れない性質のもの、値段が付かないものは、取引の当事者がその価値を認めていないというのと同じである。50年後、価値が残らないと皆が踏んでいるから、銀行は自分では貸さないし、国がはさまらないとカネが動かないのだ。本当に50年たって売却できるだけの資産価値が残っている見込みがあるなら、そういう話になる。だが、おそらくそんな価値は残っていない。そうでなければ、そもそも国が関与しなくても売れるはずである。
ところが、政府の力で、カネを動かしてしまっている。いずれにしろ、銀行も土建屋も役人も、懐は痛まない。だから、無責任にカネを貸し、無責任に不動産を売り抜けることができる。そういう仕組みだ。責任を売り手は背負わない、制度を作った役人も背負わない。納税者が背負っている。他人にリスクを背負わせてモノを作らせ、売るということは、本質的に無責任だ。
本来なら、資産価値が市場で正しく評価されていない不動産を購入するのは無謀だ。無謀な投資の責任は、購入者が背負うことになる。だが、この無謀な投資のツケを支払わされるのは、納税者ということになるだろう。
日本で暮らしていてフラット50から借り入れできるなら、借りないほうが損である。なぜなら、抱えているリスクにまったく相応しくない低い金利で資金調達をすることができるからだ。
政府が固定金利を約束している以上、政府が強制的にインフレを作りさえすれば借金は実質的に目減りする。政府が自らインフレ誘導して通貨価値を目減りするなら、政府が率先して借金の残額を減らしてくれるようなものだ。フラット50は、住宅購入者に対する壮大なバラマキなのである。
では、住宅を買えば得だろうか？
売れないはずの（価値のない）住宅が大量に販売されたことで、価格もかさ上げされている。市場を無視して釣り上げられた住宅価格は遅かれ早かれ崩壊してしまうだろう。また、家を買おうと買うまいと、そこで暮らす人には逃れることができない 政府による課税が待っている。
住宅を買った人は、土地に財産を縛り付けられてしまうことによって、政府の直接の課税を逃れることはできなくなる。そもそも、そのための制度なのかもしれない。
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